Главная | Гос регистрация недвижимости на вновь построенные объекты на что влияет

Гос регистрация недвижимости на вновь построенные объекты на что влияет

Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости 3.

Удивительно, но факт! Приобретение права собственности или иного вещного права в данном случае происходит в соответствии с п.

Понятие вновь созданного объекта недвижимости Гражданское законодательство и нормативные акты о регистрации прав на недвижимое имущество не содержат понятия "первичное возникновение права". Между тем, по мнению автора, выделение данной категории при теоретическом анализе необходимо по ряду причин. Во-первых, задача установления прав на объекты, которые ранее не имели собственника, либо вопрос о собственности на которые не был предметом исследования регистрирующих органов, имеет особую важность, поскольку от правильности решения будут зависеть права всех последующих собственников объекта.

Во-вторых, решение этой задачи требует углубленного исследования значительного количества документов, правовая экспертиза первично возникающих прав отличается повышенной сложностью и трудоемкостью по сравнению с экспертизой, проводимой по сделкам отчуждения объектов недвижимости. Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вопросов, связанных с установлением прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, хотелось бы остановиться на одной проблеме, которая связана с первичным возникновением прав.

Читать популярные статьи на сайте

В соответствии со ст. При этом вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря г. Что же касается объектов, вновь созданных до введения в действие части первой ГК РФ, то право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-либо регистрации, поскольку ГК РСФСР г.

Таким образом, объекты, созданные до г.

Навигация по записям

Применительно же к процедуре государственной регистрации это означает, что за регистрацией своего права на такой объект может обратиться лицо, право которого возникло на основании сделки отчуждения или по иным основаниям, которые нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем для регистрирующего органа такое обращение будет первичным, поскольку ранее право собственности на данный объект никогда не регистрировалось.

При этом сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу необходимо будет подвергнуть как основания возникновения права у первичного собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников, которых может быть весьма много.

Например, объект, созданный в г. Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить возникновение прав на вновь создаваемые объекты недвижимости. Критерием первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий объект отсутствовало право какого-либо лица.

С другой стороны, для регистрирующего органа первичным является всякое обращение, если ранее права на данный объект не были зарегистрированы.

Удивительно, но факт! Представляется важным отметить, что, по мнению автора, установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный.

При этом как в первом, так и во втором случае деятельность регистрирующего органа обладает значительной спецификой, которая связана с установлением первичного возникновения права. Эта специфика значительна для того, чтобы найти особое отражение в законодательстве, устанавливающем порядок регистрации. Статья 6 Закона о регистрации провозглашает действительность прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу этого закона при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом п.

В прежней редакции этой статьи указывалось, что регистрация прав, о которых шла речь в первой ее части, становится необходимой при регистрации ограничения обременения или иной сделки с данным объектом. Если же переход права на объект состоялся до вступления в силу Закона о регистрации, то регистрации при совершении последующих сделок подлежало право, возникшее последним.

В то же время и при такой формулировке закона никто не снимал с регистрирующего органа обязанность проверить, возникло ли право собственности на объект как у первичного собственника, так и у последующих.

Удивительно, но факт! При этом, следует учитывать, что в ч.

Видимо, учитывая это обстоятельство, законодатель изменил редакцию п. Однако, по нашему мнению, помимо указания на необходимость регистрации ранее возникшего права при его переходе с учетом специфики регистрации прав, которые возникли без регистрации, ст.

Удивительно, но факт! Для того чтобы признать право собственности необходимо зарегистрировать свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вновь созданный объект недвижимости.

При регистрации права на объект, права на который ранее не регистрировались, регистратор обязан проверить наличие оснований возникновения прав не только лица, обратившегося за регистрацией, но и всех предшествующих правообладателей.

Гражданский кодекс РФ ст. Использование в этих случаях слова "создаваемый", а не "созданный" не случайно.

Возникновение прав на вновь созданный объект недвижимости

Очевидно, что этим термином в данном случае охватывается как объект, строительство которого закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства. Подтверждением этому служат п.

Удивительно, но факт! Вопрос о том, с какого момента и у кого возникает право собственности на вновь возводимый строительный объект, который является разновидностью недвижимого имущества в силу наличия такого признака как неразрывная связь с землей, не решен в действующем законодательстве достаточно четко.

Сейчас же речь пойдет о понятии вновь созданного объекта недвижимости, то есть объекта, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Первая часть вопроса - определение момента, когда объект теряет статус незавершенного строительства и становится вновь созданным объектом недвижимости. Дело в том, что строительные работы на объекте в частности, отделка, благоустройство территории и т.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти значительный промежуток времени. Таким образом, момент создания объекта недвижимости, как представляется, нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Этим же постановлением был установлен порядок формирования и состав этих комиссий в зависимости от принимаемых объектов.

В соответствии с п.

Удивительно, но факт! Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на созданный в результате совместной деятельности объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон.

Таким образом, юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства. Последнее положение имело весьма существенное значение для определения круга лиц, которые приобретали первичное право на вновь созданный объект.

Как мы увидим далее, основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию.

Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в работах, проводившихся после приемки объекта в эксплуатацию. Данный вывод имеет особое значение в связи с расширяющейся практикой приемки домов без внутренней отделки, а также приемкой домов без выполнения работ по благоустройству прилегающей территории.

Следует отметить, что, несмотря на то что новым ГрК РФ порядок удостоверения факта окончания строительства весьма существенно изменен в отношении объектов, принятых в эксплуатацию до 1 января г. Регистратор не вправе требовать документы, предусмотренные новым ГрК РФ, если производится регистрация прав на новый объект, принятый в эксплуатацию до введения в действие этого кодекса. Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Теперь инспектор не имеет права отказать в регистрации самостроя

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан представить документы, в числе которых указан акт приемки объекта капитального строительства пп. Однако такой акт требуется лишь в случае осуществления строительства или реконструкции на основании договора и свидетельствует лишь о том, что отношения между заказчиком застройщиком и подрядчиком урегулированы.

Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вторая часть вопроса - определение момента, до которого объект должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у первичного правообладателя.

Понятие создаваемого объекта недвижимости ст. Исходя из этого, после того как право на объект возникло, он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус "имущества, которое имеет собственника", приобретение прав на которое регулируется иными нормами п.

Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке если соответствующий акт утвержден до 1 января г. Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан именно с возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее г.

И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.

Мы определили временной период существования объекта как вновь созданного. Второй аспект проблемы определения данного понятия - установление, каким образом могут возникать новые объекты. И здесь все вновь созданные объекты можно разделить на две группы: Отнесение объектов недвижимости к новому строительству проблем не вызывает.

Для классификации объекта как вновь построенного достаточно установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости. С точки зрения автора последний вид "реконструкции" представляет собой совокупность двух действий - ликвидации сноса ранее существовавшего объекта и осуществление нового строительства. Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь созданного.

Гражданский кодекс РФ, к сожалению, не содержит ответа на этот вопрос применительно к недвижимому имуществу. Применительно к движимым вещам имеется понятие переработки ст. Вместе с тем очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство. В документах, регламентирующих строительную и архитектурную деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и реконструкция.

При этом в результате осуществления реконструкции всегда возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не приводит. Проводя грань между понятиями капитального ремонта и реконструкции, Главгосархстройнадзор России определял реконструкцию как "комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.

В настоящее время ГрК РФ п. Представляется важным отметить, что, по мнению автора, установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно по сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний объект перестал существовать и возник новый.

В связи с этим вызывает возражение высказанная в научной литературе точка зрения о том, что "незначительная реконструкция" не влечет образования нового объекта. Обосновывая свою позицию, Е. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные преобразования, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Такая "образность" практически сводит на нет критерии создания нового объекта при реконструкции.

Указанные авторы определяют новый объект при реконструкции по кругу: Однако нельзя во всех случаях, когда изменились указанные в законе характеристики объекта, требовать регистрации прав на новый объект. Практика показывает, что такие изменения могут происходить не только в результате реконструкции, но и в процессе капитального или даже текущего ремонта.

Например, общая площадь здания может измениться за счет снятия или установки обшивки стен, внутренней перепланировки и пр. В этих случаях изменения характеристик здания не свидетельствуют о создании нового объекта, а сведения об этом могут быть внесены в ЕГРП как записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права разд.

VII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, поскольку изменение технических характеристик объекта может свидетельствовать о произведенной реконструкции, регистрирующий орган во всяком случае установления изменения характеристик объекта должен выяснить, в результате чего эти изменения произошли, так как от этого зависит порядок действий как заявителя, так регистрирующего органа.

Источником же такой информации могут быть документы, выдаваемые органами технической инвентаризации и кадастрового учета, которые во всех случаях изменения характеристик объекта должны указывать причины этих изменений.

Изучение практики регистрирующих органов Санкт-Петербурга показало, что основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений.

Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям. В целом такой подход следует признать правильным, но с некоторыми оговорками.

Не вызывает возражений утверждение, что при всяком изменении внешних границ объект должен признаваться вновь созданным. Однако был бы неверен обратный тезис, что объект, созданный в результате реконструкции, не может сохранить те же внешние границы, поскольку не исключено, что в рамках этих границ будет осуществлена полная реконструкция объекта.

Примером может служить реконструкция домов старого фонда, которая, как правило, проводится при сохранении внешнего облика а значит, и внешних границ здания. При реконструкции объектов производственного и складского назначения весьма широко практикуется увеличение используемых площадей здания за счет их внутреннего объема путем возведения так называемых антресолей и формирования двух этажей в пространстве, занимаемом одним этажом и т.



Читайте также:

  • Ипотека в москве помощь в получении кредита
  • Какие банки работают по военной ипотеке в новороссийске
  • Содержание сухого пайка для детей
  • Комиссия по трудовым спорам в улан-удэ