Главная | Купля продажи недвижимости между супругами

Купля продажи недвижимости между супругами

Сделка купли продажи между супругами Ю. Сивко, помощник нотариуса г.

Волгограда Каждый человек в процессе своей жизнедеятельности вступает в определённого рода общественные отношения, которые регулируются различными отраслями права.

Одно и то же лицо может быть одновременно субъектом как гражданского, так и административного, семейного, трудового и иных отраслей права. Как известно, супруги — это лица, состоящие в браке и в связи с этим обладающие семейной право- и дееспособностью. Однако заключение брака ни в коей мере не влечёт за собой потерю или ограничение гражданской право- и дееспособности, позволяющей супругам заключать различного рода гражданско-правовые сделки, которые порождают определённые права и обязанности, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которых наступает гражданско-правовая ответственность.

Гражданско-правовая ответственность направлена, прежде всего, на восстановление нарушенных прав по сделкам, имеющим гражданско-правовой характер. Могут ли супруги вступать между собой в гражданские правоотношения, тем самым возлагая на себя обязательства, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которых наступает гражданско-правовая ответственность?

И если да, то какие сделки и по поводу какого имущества они могут заключать? Эти вопросы в литературе являются дискуссионными и требуют детального рассмотрения. В Кодексе законов о браке, семье и опеке г. СК РФ предусматривает лишь возможность заключения супругами семейно-правовых договоров, таких как брачный договор, соглашение о разделе общего имущества, соглашение об уплате алиментов и др. Это вовсе не означает, что супругам отказано в праве на заключение между собой обычных гражданско-правовых сделок.

Каждый из супругов является самостоятельным субъектом имущественных отношений, супруги юридически равны, обладают автономией воли и формально независимы друг от друга, то есть обладают всеми необходимыми и достаточными признаками для того, чтобы вступать между собой в имущественные отношения, регулируемые гражданским правом.

Однако такое право у супругов, безусловно, существует как у субъектов, наделённых гражданской правоспособностью и дееспособностью ст. Они могут совершать друг с другом любые сделки, не противоречащие закону. В общем плане приведённые утверждения верны, но нуждаются в уточнении: Возможность супругов заключать между собой договоры не подвергалась сомнению там, где была принята система раздельности имущества супругов.

Сделка купли продажи между супругами

Например, в Древнем Риме между мужем и женой могли существовать такие же имущественные отношения, как между всякими частными лицами вообще; лишь дарения между супругами были воспрещены: Между супругами поэтому могут иметь место всякого рода сделки.

Отсюда вытекает возможность для каждого супруга распоряжаться своим имуществом прямо от своего имени, независимо друг от друга и не испрашивая на то взаимного дозволения. Один супруг не отвечает своим имуществом за долги другого. Рассуждая таким образом, Г. Относительно этого имущества создаётся между супругами фактически некоторая общность материальная. Это имущество не может быть привлечено к ответственности по долгам супругов. Шершеневич полагает, что это имущество принадлежит тому супругу, с которого производится взыскание, пока и насколько не будет доказано противное.

Такое правило необходимо в интересе кредиторов, от которых иначе всегда ускользало бы это имущество, имеющее иногда значительную ценность. Это правило не является нарушением принципа раздельности и не составляет последствия брака, потому что такое же правило могло бы иметь применение к взысканию с одного из нескольких лиц, живущих вместе. При несостоятельности одного из супругов имущество другого не входит в конкурсную массу. Однако относительно вещей, находящихся в общей квартире, закон установил, в интересах кредиторов, правило, по которому обязанность доказывания его принадлежности лежит не на конкурсном управлении, а на другом супруге.

Затем, даже обособленное имущество супруга может быть обращено в конкурсную массу, если оно перешло к нему дарственным путём от несостоятельного должника в течение последних 10 лет перед конкурсом.

Удивительно, но факт! Документы, удостоверяющие личность сторон и их право- и дееспособность.

Далее, если вещи приобретены одним супругом у другого возмездно, закон возлагает на первого обязанность доказать, что приобретение было сделано не на деньги, дошедшие от мужа. Напротив, там, где имущество мужа и жены сливалось в одну массу, и брак, как в Англии до г. Современное российское законодательство сочетает в себе начала общности и раздельности.

Удивительно, но факт! Отменить завещание может лично сам завещатель без объяснения кому-либо причин отмены.

Поэтому ответ на вопрос, вправе ли супруги заключать между собой те или иные сделки, по-моему, должен зависеть от двух обстоятельств: Относительно объекта сделки не вызывает никаких сомнений возможность супругов вступать в договоры по поводу раздельного имущества. Сложнее обстоит дело с совершением между супругами сделок по поводу объектов, находящихся в их совместной собственности. Специфика общей совместной собственности состоит в том, что доли её участников заранее не определены.

Имущество принадлежит всем участникам совместной собственности и никому в отдельности. Доля участника в общей совместной собственности фиксируется исключительно при разделе совместной собственности или при выделе из неё.

Удивительно, но факт! В литературе предлагается отграничивать гражданско-правовые сделки супругов от семейно-правовых соглашений между ними.

Таким образом, строго говоря, в момент, когда установлена доля участника в праве собственности, прекращается совместная собственность, она уступает место другому виду многосубъектной собственности — долевой или же становится индивидуальной многосубъектной собственностью. В связи с этим правомерен вопрос, каким объектом распоряжается один супруг, совершая сделку с другим супругом по поводу совместного имущества?

Со всей остротой и очевидностью проблема проявляется при попытках совершения между супругами сделок с недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности. Как известно, в договоре продажи мены, дарения и пр. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым ст. Из изложенного можно сделать только один вывод: Государственная регистрация по изменению вида права собственности прекращение совместной собственности и возникновение права долевой собственности не производилась.

На этом основании была приостановлена государственная регистрация. Действия должностных лиц были обжалованы в суд как неправомерные.

Решением одного из судов Нижегородской области, оставленным без изменения кассационной инстанцией, в удовлетворении заявления было отказано, действия государственного учреждения юстиции признаны законными. По мнению суда, государственной регистрации договора дарения должна была предшествовать государственная регистрация изменения вида права собственности прекращения права совместной собственности и возникновения права долевой собственности 6. Позиция, занятая учреждением юстиции, вполне понятна.

Удивительно, но факт! Поэтому, продавая квартиру жене, муж формально продает её сам себе.

Не имея возможности идентифицировать объект недвижимости, оно отказывает в регистрации договора, указывая на то, что супруги, прежде чем произвести возмездное или безвозмездное отчуждение имущества в пользу друг друга, должны определить объём прав, которым имеет намерение распорядиться участник совместной собственности, что невозможно до прекращения совместной собственности и возникновения собственности долевой.

Такая необходимость вытекает из положений ч. Таким образом, ни в коей мере не оспаривая наличие самой возможности заключения между супругами разнообразных гражданско-правовых договоров, следует прийти к выводу, что таковые могут совершаться по поводу изначально раздельного имущества или же по поводу имущества, ставшего после прекращения совместной собственности объектом собственности долевой или индивидуальной.

В обоснование такой позиции М. Пискуновой был выдвинут дополнительный аргумент. Автор обоснованно полагает, что поскольку сделкой признаётся действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то возмездный договор, заключаемый между супругами по поводу совместно нажитого имущества, не приводит ни к установлению, ни к изменению, ни к прекращению гражданских прав и обязанностей.

Переданный по договору купли-продажи объект общей совместной собственности, приобретаемый за счёт общих средств супругов, продолжает и после заключения договора оставаться в совместной собственности супругов, а значит, подобного рода договоры между супругами не могут квалифицироваться иначе, как мнимые сделки, то есть сделки, совершённые лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия8.

Теперь вернёмся ко второму поставленному вопросу: Содержание действительной сделки не может находиться в противоречии с законом. Лицо, состоящее в браке, одновременно является субъектом как гражданского, так и семейного права, поэтому при заключении между супругами гражданско-правовых сделок должны учитываться нормы и той, и другой отрасли права.

Отсюда вытекают следующие последствия. Во-первых, некоторые гражданско-правовые сделки по своему содержанию противоречат основным принципам регулирования семейных отношений. В частности, договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, по которым рентополучатель передаёт принадлежащее ему имущество, в первую очередь недвижимое, в собственность плательщика ренты, который по договору пожизненной ренты обязуется периодически выплачивать денежные суммы в течение его жизни, а по договору пожизненного содержания с иждивением обеспечивать потребности в жилище, питании, одежде, что несовместимо с семейно-правовыми нормами.

Продажа недвижимости между супругами: условия и образец договора

Супруг без всяких дополнительных условий, безвозмездно в силу самого факта заключения брака обязан заботиться и материально поддерживать другого супруга. Следовательно, заключение таких сделок между супругами недопустимо. Во-вторых, супруги, на имущество которых распространяется законный режим, не могут заключать между собой возмездные сделки. Это связано с тем, что любые доходы, полученные супругами во время брака, обращаются в их общую совместную собственность. Рассмотрим, например, договор купли-продажи между супругами, по которому один супруг передаёт находящееся в его личной собственности имущество другому супругу, который принимает и оплачивает это имущество.

Имущество поменяло свой правовой режим: Однако супруг-продавец не получил от сделки никакой выгоды, так как сумма, полученная им от продажи имущества, также обращается в общую совместную собственность супругов.

Фактически заключён не договор купли-продажи, а договор дарения. Таким образом, супруги, имущество которых подчиняется законному режиму, могут заключать между собой только безвозмездные сделки дарение, поручительство и пр.

В литературе предлагается отграничивать гражданско-правовые сделки супругов от семейно-правовых соглашений между ними. Гражданско-правовыми считают сделки супругов относительно их личного, раздельного имущества, к семейно-правовым относят соглашения по поводу общего совместного имущества определение порядка пользования, владения и распоряжения, частичный и полный раздел общего имущества и др.

Соглашения супругов, пишет Е. Ворожейкин, не могут рассматриваться в качестве гражданско-правовых сделок, и на них не могут распространяться правовые последствия, установленные в гражданском законодательстве.

Удивительно, но факт! Договор обязательно нужно заверить у нотариуса.

Признание же соглашения супругов гражданско-правовой сделкой должно было бы влечь и соответствующие последствия: Полагаю, что с этим утверждением можно не согласиться. Во-первых, стоит отметить, что по поводу совместно нажитого супругами имущества они заключают соглашения об определении долей в общем совместном имуществе и соглашения о разделе общего совместного имущества.

Удивительно, но факт! Этот вид переоформления прав собственности тоже имеет плюсы и встречается наиболее часто.

Чем же отличается раздел общего имущества супругов от определения доли каждого из супругов в праве на это имущество? Ершова отмечает, что данные соглашения имеют в принципе общую основу. В обоих случаях прекращается общность имущества супругов в отношении определённого имущества и налицо соглашение между супругами, оформляемое либо совместным заявлением на выдачу свидетельств о праве собственности, либо договором, закрепляющим право собственности на конкретные вещи.

И в этих случаях соглашения супругов не порождают гражданско-правовых обязательств в общепринятом смысле, как это имеет место, например, в договорах купли-продажи, найма и подобных, а преследуют цель установить имущественные права каждого из супругов или одного из них.

Да и сами нотариальные действия по выдаче свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов и по удостоверению договоров между супругами о разделе совместно приобретённого имущества носят правоустанавливающий характер.

Удивительно, но факт! Не имея возможности идентифицировать объект недвижимости, оно отказывает в регистрации договора, указывая на то, что супруги, прежде чем произвести возмездное или безвозмездное отчуждение имущества в пользу друг друга, должны определить объём прав, которым имеет намерение распорядиться участник совместной собственности, что невозможно до прекращения совместной собственности и возникновения собственности долевой.

Разумеется, есть и различие. Оно состоит в том, что свидетельства о праве собственности выдаются на долю определённого имущества, а договоры раздела закрепляют право собственности на конкретное имущество, определённые вещи.

Иными словами, в первом случае устанавливается общая долевая собственность, урегулированная в нормах ст. Но это различие несущественно с точки зрения общих целей, преследуемых супругами, и с точки зрения правовой природы совершаемых ими соглашений по поводу общей совместной собственности. Ведь установление долевой или раздельной собственности производится по взаимному соглашению супругов и направлено на прекращение общности имущества, на замену правового режима имущества.

В обоих случаях супруги чётко выражают свою волю, зафиксированную в их соглашении: Изложенное позволяет сформулировать вывод о наличии особого рода гражданско-правовых сделок.

Это соглашения между супругами, направленные на раздел имущества, являющегося их общей совместной собственностью, и преследующие цель установить в отношении этого имущества иной, то есть не семейно-правовой режим общности имущества, а гражданско-правовой режим личной общей долевой или раздельной собственности.

Если супруги желают установить общую долевую собственность, то они оформляют совместное заявление о выдаче нотариальной конторой свидетельства о праве собственности на часть доли общего имущества.

Установление раздельной собственности на определённое имущество оформляется договором между супругами о разделе имущества. Эти сделки, будучи гражданско-правовыми по своей целевой направленности и правовым последствиям, в то же время связаны с брачно-семейными отношениями.

Эта связь предопределяет присущие таким сделкам особенности, которые проявляются, во-первых, в специальном субъектном составе, сторонами таких сделок могут быть только супруги или бывшие супруги; во-вторых, в предмете, поскольку такие сделки могут заключаться исключительно по поводу общего совместного имущества супругов; и, в-третьих, семейным законодательством установлены специальные требования к содержанию таких сделок, нарушение которых ведёт к их недействительности.

Как и любые иные сделки, соглашения, о которых идёт речь, направлены на установление, изменение и прекращение имущественных прав и обязанностей, гражданско-правовых по своей сущности, а потому не вызывает никаких сомнений вывод о том, что хотя такие действия не предусмотрены правовыми нормами, но порождают гражданские права и обязанности



Читайте также:

  • Ипотека на вторичку в втб 24 условия
  • Возражение на признание права собственности
  • Виды убийств ст 105-108 ук рф